Geef ze een huis. Dat zongen De Bouwmeesters in de jaren ’70 van de vorige eeuw. Ze scoorden er een grote hit mee. De situatie op de woningmarkt van ruim veertig jaar geleden verschilt niet zoveel met die van nu. Ook nu zou het een hit kunnen zijn.
Wonen is van een basisbehoefte een verdienmodel geworden. De koper is de klos en betaalt de hoofdprijs. Bij nieuwbouw gaan de winsten naar de grondeigenaar, de projectontwikkelaar, projectbouwer en banken: ieder eet uit de ‘fantoomruif’. Woningcorporaties beperken zich noodgedwongen tot sociale huurwoningen en door de prijsstijgingen op de woningmarkt dreigt de samenleving te splijten.
In haar column in de Volkskrant van 1 augustus sloeg Floortje Smit de spijker op zijn kop met haar oproep: ‘Voor de woningnood moeten we misschien een plan verzinnen dat de maatschappij faciliteert in plaats van de markt’.
Het moet anders en bij nieuwbouw kan het anders! De gemeente kan het verschil maken door nieuwbouwwoningen te behandelen als ‘een belangrijke maatschappelijke voorziening’ in plaats van ‘een winstmodel’.
Hiervoor zijn geen nieuwe wetten nodig. (Dat zou het overigens wel makkelijker maken, maar op grondpolitiek zijn al vele kabinetten gestruikeld en om nu te verwachten dat het verdeelde Den Haag dit varkentje wel gaat wassen is waarschijnlijk te veel gevraagd.) En ook door het combineren van bestaande instrumenten en deze slimmer te gebruiken kan de gemeente verkoop van nieuwbouwwoningen tegen kostprijs realiseren.
Ze willen net zo graag als wij
Aan een toekomst bouwen*
Voor middengroepen wordt het steeds lastiger om een passende woning te bemachtigen. Bij woningcorporaties kunnen ze niet terecht, bij commerciële verhuurders laat de prijs-kwaliteitsverhouding vaak veel te wensen over en voor een koopwoning wordt de hoofdprijs gevraagd. Voor de gelukkigen is er een rijke ouder die met de jubelton van Rutte zijn kind op weg helpt in de overspannen markt.
Nieuwbouw tegen kostprijs zou een grote verbetering zijn. We zien echter dat de prijzen van nieuwbouw volop meeliften met de prijsstijgingen van de woningmarkt. In het boek ‘Fantoomgroei’ wordt door Sander Heine mooi uitgelegd hoe dit komt. Iedereen in de productieketen profiteert en de eindgebruiker, de koper, betaalt. Er lijkt geen ontkomen aan. Als er al nieuwbouw beschikbaar komt dan betaalt de koper een plus aan de grondeigenaar, de ontwikkelaar en de projectbouwer. Want zij verzilveren het verschil tussen kostprijs en marktwaarde.
Ook draagt de nieuwbouwkoper wanneer hij in een sociale gemeente nieuwbouw koopt bij aan zogenaamde ‘sociale kavels’ voor de woningbouwcorporatie die de grond ver onder kostprijs verwerft. Zo betaalt de koper van nieuwbouw dus ook nog voor sociale huurwoningen, waar hij zelf niet voor in aanmerking komt.
Maar blijf niet te lang in gedachten
Want zijn ze na jaren dan zelf Pa en Ma
Dan zitten ze nog steeds te wachten
Sommige nieuwbouwkopers proberen via collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) de plus zelf te verdienen. Ook zijn er projecten met wooncoöperaties waarbij aspirant-kopers proberen bouwgrond tegen aantrekkelijke voorwaarden van de gemeente te kopen. Maar het zijn slechts enkele projecten en allemaal vergen ze van de koper veel inzet en een lange adem. Nu is het bouwproces misschien voor de liefhebber leuk, maar het merendeel van de mensen wil gewoon een goede woning voor een redelijk bedrag. Om daarna weer verder te kunnen gaan met hun drukke leven.
Wonen is een essentiële maatschappelijke voorziening. Woningcorporaties voorzien in sociale woningbouw maar mogen niet bouwen voor de middengroepen. De beleidsmakers proberen via ingewikkelde regelingen ‘middenhuur’ te realiseren, maar staan feitelijk elke keer op achterstand. En de middengroepen staan met lege handen.
Het tekort aan betaalbare koop- en huurwoningen voor de middengroepen vereist dat gemeenten nu alle zeilen bij zetten en niet halfslachtig langs de kant blijven staan. Er zijn veel goed bedoelde bestuurlijke initiatieven over betaalbaar wonen waar druk gesproken wordt over het verbeteren van ‘regie voeren’ en ‘faciliterend en actief grondbeleid’; zoals ook de recente kamerbrief hierover. Maar hier geldt ‘als je blijft doen wat je deed, krijg je wat je had’.
Om van de prijs maar te zwijgen
Volgens het CBS zijn het afgelopen jaar de woningen 20% in prijs gestegen en volgens het bouwkostenkompas stegen de bouwkosten voor een gemiddeld huis 2%. Er zijn veel redenen om te breken met het marktdenken in de woningbouw, maar dit is wel een hele goede.
Gemeenten hebben veel niet in de hand. Het grootste deel van de woningvoorraad staat er al en is van particulieren en woningbouwcorporaties. De invloed van de gemeente op de prijs hiervan is feitelijk nul. Maar voor nieuwbouw is dat anders. Daar kunnen gemeenten wel degelijk de fantoomgroei uit de woningbouwprijzen persen en werkelijke verandering tot stand brengen, door voor nieuwbouw een ontwikkelingsmodel op te zetten waarin het winstoogmerk voor de woningbouw wordt verlaten. De basis van die ommekeer is dat de gemeente wonen als maatschappelijke voorziening bestempelt, precies waartoe Floortje Smit opriep.
Aan een toekomst bouwen, ja
De eerste grote stap die gemeenten kunnen zetten is al voor de grondverwerving. Dat begint ermee dat zij in het woonbeleid vastleggen dat ze wonen zien als een maatschappelijke voorziening. Gelet op de maatschappelijke belangen die met betaalbaar en duurzaam wonen gediend worden en de ontwrichting van de lokale samenleving die dreigt door de verstoorde markt, legt ze vervolgens vast dat nieuwbouwwoningen uitsluitend tegen kostprijs gerealiseerd, verkocht en verhuurd mogen worden. Dit beleidsanker vormt het kader om ook de grond die nodig is om woningen te bouwen, tegen kostprijs te verwerven. Dit is niet nieuw: ook voor een weg of een spoorlijn gaat het zo. Ook dan stelt de gemeente een bestemmingsplan op en kan de gemeente een voorkeursrecht op de benodigde gronden vestigen om in het uiterste geval tot onteigening overgaan. Het maatschappelijk belang rechtvaardigt het om dit ook voor woningbouw te doen.
De grondeigenaar dient uiteraard schadeloos gesteld te worden maar er volgt geen eindeloos gesteggel over de bepaling van de hoogte en de verdeling van het verwachtte surplus dat door de woonbestemming zou ontstaan. Want er is immers vastgelegd dat er helemaal geen surplus is.
De tweede belangrijke stap is dat de gemeente haar positie versterkt door een lokale ontwikkelingsmaatschappij zonder winstoogmerk op te richten. Traditioneel hebben projectontwikkelaars de regierol. Maar dat zijn partijen met een eigen verdienmodel. Het is niet realistisch om van hen te verwachten dat zij woningbouw ontwikkelen zonder winstoogmerk. De door de gemeente op te richten ontwikkelingsmaatschappij doet dat wel.
Het is een maatschappelijke bedrijf, door de gemeente ingesteld en aangestuurd, dat via de gemeente goedkoop geld kan lenen (0% rente, vijftig jaar vast) om vervolgens te investeren in aankoop, bouwrijp maken van de grond en de ontwikkeling van woningen. Ook zorgt de lokale ontwikkelingsmaatschappij voor de realisatie en exploitatie van duurzame warmte- en energievoorzieningen. Ze rekent met de bewoners af via een vastrecht per maand – vergelijkbaar met de nutsvoorzieningen nu. Door deze constructie komen de duurzaamheidsinvesteringen dus niet bovenop de koopprijs van de woningen. De ontwikkelingsmaatschappij werkt de kaders voor het woningbouwgebied uit: hoe duurzaam er gebouwd wordt, welke kwaliteit en in welke prijscategorie de huizen moeten vallen.
Dan volgt de derde stap: de ontwikkelingsmaatschappij geeft kavels voor woningbouw uit. Ook hierbij wordt voorkomen dat marktpartijen een positie verwerven waarin ze over de hoofden van woningzoekenden winst kunnen maken. Want de kavels worden uitsluitend uitgegeven aan wooncoöperaties zonder winstoogmerk. De ontwikkelingsmaatschappij ondersteunt de wooncoöperaties waar nodig met expertise en financiën. De wooncoöperaties organiseren de ontwikkeling en bouw van de huizen. Natuurlijk hebben ze daar bouwbedrijven voor nodig, maar de regie ligt bij de wooncoöperaties. Die verzorgen optimale marktwerking bij de aanbesteding en gaan over tot verkoop of verhuur.
Geef ze een huis, de jeugd van vandaag
Wie wil dat nou niet?, zou je denken. De gemeente kan de benodigde investeringen goed en goedkoop financieren en dat voordeel aan haar inwoners doorgeven; zoals de rijke ouder dit voor zijn kinderen doet.
Maar de macht van de partijen die nu de winsten incasseren is aanzienlijk. Grondeigenaren, projectontwikkelaars, speculanten en banken zal je niet gelijk onder de voorstanders van deze aanpak vinden. Zij zullen procedurele en juridische bergen opwerpen om de fantoomgeldstroom te beschermen. Gemeenten zijn gek dat ze blijven toekijken hoe hun inwoners uitgekleed worden. De waarde van goed, duurzaam en betaalbaar wonen voor de middengroepen is te belangrijk om aan groot-geldverdieners over te laten. Door wonen als maatschappelijke voorziening te behandelen kan de gemeente in ieder geval de fantoomlucht uit de nieuwbouwprijzen halen.
Het ontwikkelen en realiseren van woningen zonder winstoogmerk vraagt wel van het gemeentebestuur dat zij de strijd met de fantoompartijen durft aan te gaan. Daarbij kunnen zij steun verwerven van hun eigen inwoners en de kleinere lokale en regionale bouwers zonder grondposities. De vraag is dus: welke ambitieuze wethouder durft van de gebaande paden af te wijken? De middeninkomens verdienen dit!
*Uit songtekst Bouwmeesters ‘Geef ze een huis‘
Maarten Noordhoff is als associé verbonden aan bureau Weusthuis te Groningen, als procesmanager in de ruimtelijke ontwikkeling.
