‘Toen de ontwikkelingsmaatschappij Assen Buiten zestien jaar geleden in 2004 werd opgericht door ontwikkelaars, boeren en gemeentebestuur, kon men niet bedenken dat alle doelstellingen van toen nu daadwerkelijk bereikt zijn.’
Met die woorden wordt in een informatiegidsje over een plan voor woningbouw in het Zeyerveld verteld dat het project in 2020 na zestien jaar met succes kan worden afgesloten. Een successtory geschreven in de voltooid toekomende tijd. Wie is de ‘storyteller’ van deze ruimtelijke fantasie? Dit keer is het geen creatieve stedenbouwer of landschapsarchitect en ook geen gemeentelijke dienst voor ruimtelijke ordening, maar een consortium van drie private projectontwikkelaars: AM Grondbedrijf, BPF Bouwinvest en Heijmans IBC Vastgoedontwikkeling.
Het lijkt de omgekeerde we…
‘Toen de ontwikkelingsmaatschappij Assen Buiten zestien jaar geleden in 2004 werd opgericht door ontwikkelaars, boeren en gemeentebestuur, kon men niet bedenken dat alle doelstellingen van toen nu daadwerkelijk bereikt zijn.’
Met die woorden wordt in een informatiegidsje over een plan voor woningbouw in het Zeyerveld verteld dat het project in 2020 na zestien jaar met succes kan worden afgesloten. Een successtory geschreven in de voltooid toekomende tijd. Wie is de ‘storyteller’ van deze ruimtelijke fantasie? Dit keer is het geen creatieve stedenbouwer of landschapsarchitect en ook geen gemeentelijke dienst voor ruimtelijke ordening, maar een consortium van drie private projectontwikkelaars: AM Grondbedrijf, BPF Bouwinvest en Heijmans IBC Vastgoedontwikkeling.
Het lijkt de omgekeerde wereld. Niet de overheid bepaalt de agenda en legenda van het veranderend landschap, maar de grondeigenaar. De ‘ontwikkelingsmaatschappij Assen Buiten’ wil samen met de boeren-grondeigenaren en de overheden investeren in een mooi woonlandschap waarin, over een lange periode gezien, mensen zich graag willen vestigen als bewoners of ondernemer. Dit zou moeten in de vorm van een publiek-private samenwerking, een PPS zoals dat in vakkringen heet (zie het vorige artikel in deze Noorderbreedte, red.). De provincie zou daarbij de rol van procesbewaker en -aanjager op zich moeten nemen, vergelijkbaar met het ontwikkelproces van de Blauwe Stad en Meerstad in Groningen. Al is het een verschil dat Assen Buiten niet begint met een eindbeeldbepalend masterplan.
Nieuwe coalities
De vertrouwde rolverdeling van een alles controlerende en regisserende gemeente die het eindbeeld bepaalt, en een marktpartij die een plek krijgt toegewezen waar hij mag investeren, lijkt meer en meer te veranderen. Assen Buiten is als PPS-ontwikkelingsmaatschappij een verbeelding van de ruimtelijke ordening zoals de rijksoverheid deze in haar vorig jaar uitgebrachte Nota Ruimte voorstelt. Daar waar het vorige ruimtelijke rijksbeleid, tijdens de kabinetten-Kok, uitging van een streng controleerbare ‘toelatingsplanologie’, gaat het tegenwoordige beleid uit van een vrijere ‘ontwikkelingsplanologie’.
Aan Assen Buiten ligt de gedachte ten grondslag dat ruimtelijke kwaliteit eerder langzaam ontstaat, vanuit een concept en groeimodel, dan snel, vanuit een recept en eindmodel (de oorzaak van veel monotone stedenbouw). De drie projectontwikkelaars gaan liever nieuwe coalities aan dan dat ze vasthouden aan hun oude doelstelling: snelle grondaankopen honoreren met het zeker stellen van omzet en productie.
Hans Koopmans, manager wonen bij AM Grondbedrijf zegt hierover: ‘Het gaat in de eerste plaats om landschapsontwikkeling, dat wil zeggen het zorgvuldig positioneren van de functies landbouw, natuur, recreatie en wonen in het bestaande landschap. De projectontwikkelaar is in dit geval dan ook meer een gebiedsontwikkelaar.’
Drie historische lagen
Hoe is het idee Assen Buiten ontstaan? Zowel overheden als marktpartijen hebben de afgelopen jaren geïnvesteerd in grondaankopen aan de noordwestkant van Assen, rondom het straatdorpje Ter Aard. De aankoopactiviteiten wekten de indruk dat op de korte en middenlange termijn hier nieuwe stadsuitbreidingen van Assen zouden plaatsvinden, ook al omdat het ‘zoekgebied’ dicht tegen de A28 aan ligt en er geen grote belemmeringen zijn wat betreft natuur- en landschapsbescherming. Volgens Hans Koopmans is het gebied een uitgelezen plek voor stadsuitbreiding. Toch bespeurt hij bij de gemeente Assen tot nu toe weinig animo voor nieuwe planvorming in dit gebied. ‘De gemeente zal zich eerder inzetten voor het opdikken van de woonwijk Kloosterveen’, zegt Koopmans.
Omdat het de ontwikkelaars allemaal wat te lang duurde, besloten ze zelf met een plan te komen. Ten eerste werd aan het gerenommeerde bureau H+N+S Landschaparchitecten uit Utrecht opdracht gegeven een landschapsanalyse van het gebied tussen Assen en Zeijen te maken. In maart 2004 presenteerde het bureau het Schetsboek Assen-Westflank. Dit schetsboek, een co-product van H+N+S, Palmboom & van den Bout Stedenbouwkundigen en het onderzoeksbureau voor cultuurhistorie Beek & Kooiman, diende als basis voor het plan Assen Buiten.
In het schetsboek wordt de landschapsgeschiedenis als inspiratiebron genoemd voor de ontwikkeling van een hoogwaardig woongebied: ‘Het studiegebied ligt op een karakteristieke ruimtelijke overgang, tussen de grootschalige veenkoloniale ontginningen (die van Smilde, wb) aan de zuidkant, en het fijnmazige landschap van de beekdalen en de esdorpen aan de noordkant. Er zijn in het landschap drie historische lagen te onderscheiden die een rol kunnen spelen bij de toekomstige ontwikkelingen: het reliëf en het archeologisch archief van de bodem, het esdorpenlandschap en het landschap van de jonge ontginningen (het Zeyerveld, wb)’.
Tweelingdochters
Het schetsboek geeft duidelijk de staat weer waarin het huidige landschap verkeert. Anders gezegd: het laat goed zien hoe ‘afleesbaar’ de geschiedenis van het landschap is. Uit de periode van voor de ontginningen zijn het vooral relicten zoals kleine stukjes heide, restanten van essen en enkele smeltwaterkuilen (dobben) uit de ijstijd die bewaard zijn gebleven. De vroegere zeer sterke samenhang tussen essen, woeste grond en beekdalhooilanden is niet of nauwelijks meer te ervaren. Allesoverheersend is de geschiedenislaag van de jonge ontginningen. Hierover meldt het schetsboek: ‘Het Zeyerveld is hiervan het mooiste en compleet leesbare voorbeeld. De hoofdstructuur is geheel aanwezig, evenals een substantieel deel van de oorspronkelijke bebouwing, de wegbeplanting enz. Duidelijk is ook dat er zorg is besteed aan de landschappelijke kwaliteit. De eikenlanen langs de wegen geven het landschap schaal en maat. Daarnaast is er een groot aantal elementen die het “verhaal” achter de ontginning vertellen, bijvoorbeeld boerderijnamen.’
Zo zijn de Annie- en Dollyhoeve genoemd naar tweelingdochters van de initiatiefnemer van de Ontginning Zeyerveld, oud-minister J.Th. Cremer van Koloniën. De beide boerderijen zijn in bedrijfsopzet en architectuur identiek. In 1907 kocht Cremer 620 hectare woeste grond van de markegenoten Zeijen. Het jaar daarop gaf hij de Nederlandsche Heidemaatschappij opdracht om de gronden te ontginnen en geschikt te maken voor de landbouw voor een vijftiental nieuwe boerenbedrijven. Het was de eerste grote ontginning van de Nederlandsche Heidemaatschappij in Drenthe, en de eerste waar gebruik werd gemaakt van een stoomploeg.
De ontginning, die plaats vond tussen 1908 en 1915, was voor die tijd modern en idealistisch van opzet. Er werd niet alleen aandacht besteed aan cultuurtechnische resultaten en een goede verkaveling, maar ook aan de kwaliteit van het landschap en de architectuur van de boerderijen. Nieuwe kanalen en wegen kregen forse laanbeplantingen, en boerderijen erfbeplantingen. Nu, bijna honderd jaar later, zijn de bomen zo volgroeid dat de Ontginning Zeyerveld de sfeer ademt van een landgoed. Hans Koopmans zegt hierover: ‘Het landschap is er al. Het wegenpatroon en de landbouwverkaveling kunnen zo gebruikt worden voor nieuwe woonbestemmingen’.
Parkwijken
Het plan Assen Buiten bevat ook een verwijzing naar de oorspronkelijk zeer groene stadsontwikkeling van Assen, met name in het centrum en de parkwijken rondom het Asser en het Amelter Bosch. De ontwikkelaars zien Assen Buiten als een mogelijkheid om te voldoen aan de bouwopgave van de gemeente Assen (drie- tot vierduizend woningen tot 2020) op een extensieve manier: geen eindeloze woonakkers maar woongebieden met gevarieerde bouwdichtheden, afgewisseld met landbouwkavels, beekdalgronden, bospercelen en oude eikenlanen, alles ingepast in het oude ontginningspatroon van het Zeyerveld, ongeveer 1100 hectare groot.
Het plan voegt vier grootschalige landschapsontwikkelingen toe. Ten eerste een nieuw heideveld (250 hectare) in de richting van het Fochteloërveen, grenzend aan het Tonckensbos. Dit als uitloopgebied, tevens buffer, voor de wijk Kloosterveen. In de tweede plaats wil men het Zeyerveld met het lanenstelsel als ontginningseenheid in stand houden en de geometrische verkaveling als uitgangspatroon nemen voor vijf of zes grote landbouwbedrijven van elk ongeveer vijftig hectare. Ten derde zouden de voormalige woeste gronden achter de (verdwenen) es van Ter Aard opnieuw moeten worden ingericht als bos, met daarbinnen mogelijkheden voor woningbouw. Tot slot wordt het brongebied van het Oostervoortsche Diep, ten westen van Ter Aard, weer hersteld als beek met natuurlijke bloemrijke oeverlanden.
Marke
De nieuwe woonclusters uit het plan liggen voornamelijk om de kern van de Ontginning Zeyerveld, in een laddermodel van buurtschappen langs het water de Asser Wijk, als een woonenclave in de ontginning en als een uitbreiding van Ter Aard in westelijke richting.
Zoals gezegd liggen de bouwlocaties niet vast. Door landinrichting met kavelruil kunnen de gronden zo worden toegedeeld dat er voor alle grondgebruikers, burgers, boeren en natuurbeheerders, goede liggingen en maten ontstaan. Op langere termijn kunnen ten gevolge van economische veranderingen andere grondbestemmingen ontstaan. Het hele ontwikkelingsproces zou onder de hoede moeten komen van de nieuwe Marke Zeyerveld. Net als in de vroegere boermarke zien in de nieuwe marke de gezamenlijke grondeigenaren toe op een evenwichtige ontwikkeling van Assen Buiten, waarin alle belangen zorgvuldig bediend worden.
Hoe het idee Assen Buiten valt bij de gemeente Assen is nog onduidelijk. Wat wel duidelijk is, is dat het adviesbureau Arcadis (ooit de Nederlandsche Heidemaatschappij) in opdracht van de gemeente de Structuurvisie Stadsrandzone Assen heeft gemaakt. Hierin worden alle waardevolle landschappen en ecosystemen ten westen van de huidige stadsrand beschreven en ondergebracht in een zogenoemde groene mal. In de contramal hiervan zou dan gebouwd kunnen worden. Op internet wordt u uitgenodigd in het ‘structuurvisiespel’ de eerder genoemde vierduizend woningen te bouwen, met een totale oppervlakte van 160 hectare. Dit mag u alleen doen in de ‘witte gebieden’ (contramal).
De ontwikkelaars van Assen Buiten hebben hun inbreng al geleverd. Ze hebben het spel gespeeld en vierduizend woningen gezet op het witte gebied Zeyerveld.
