De crisis op de woningmarkt leert dat we toe moeten naar kleinere, flexibele plannen in gewilde omgevingen, schrijft het kwaliteitsteam van de regio Groningen-Assen in een aantal adviezen aan de betrokken bestuurders. Noorderbreedte vroeg team-lid Han Michel om een toelichting. ‘De tijd dat je als overheid kon zeggen: we gaan de mensen dáárheen sturen, en dat ze dan ook dáárheen gingen, is voorbij.’
‘Ik geloof echt in de kracht van de regio Assen-Groningen’, zegt Han Michel op de boot van onder meer de Groningse welstandscommissie, waarmee hij tweewekelijks vergadert. ‘Dat mooie landschap, die variatie aan dorpen en overal de rugdekking van de stad Groningen. Want wat Parijs is voor Frankrijk, is de stad Groningen voor de regio. Een echte stad met cultuur en veel hoogwaardige werkgelegenheid, vooral in de sfeer van overheid, wetenschap en zorg. Sectoren waarin het vaak wat ontspannener toegaat dan in het keihard concurrende internationale bedrijfsleven zoals je dat vindt in het Westen. Die ontspannen mentaliteit, die is hier voelbaar. En dan komt straks ook nog die tram, waarmee je zo de regio in kunt, en vice versa.’
Michel, al zijn hele leven bezig met woningbouw, tegenwoordig …
De crisis op de woningmarkt leert dat we toe moeten naar kleinere, flexibele plannen in gewilde omgevingen, schrijft het kwaliteitsteam van de regio Groningen-Assen in een aantal adviezen aan de betrokken bestuurders. Noorderbreedte vroeg team-lid Han Michel om een toelichting. ‘De tijd dat je als overheid kon zeggen: we gaan de mensen dáárheen sturen, en dat ze dan ook dáárheen gingen, is voorbij.’
‘Ik geloof echt in de kracht van de regio Assen-Groningen’, zegt Han Michel op de boot van onder meer de Groningse welstandscommissie, waarmee hij tweewekelijks vergadert. ‘Dat mooie landschap, die variatie aan dorpen en overal de rugdekking van de stad Groningen. Want wat Parijs is voor Frankrijk, is de stad Groningen voor de regio. Een echte stad met cultuur en veel hoogwaardige werkgelegenheid, vooral in de sfeer van overheid, wetenschap en zorg. Sectoren waarin het vaak wat ontspannener toegaat dan in het keihard concurrende internationale bedrijfsleven zoals je dat vindt in het Westen. Die ontspannen mentaliteit, die is hier voelbaar. En dan komt straks ook nog die tram, waarmee je zo de regio in kunt, en vice versa.’
Michel, al zijn hele leven bezig met woningbouw, tegenwoordig vanuit een eigen bureau in Amsterdam, heeft naast zijn bemoeienis met de ‘welstand’ nog een reden om geregeld naar het Noorden te komen. Sinds een jaar of vijf is hij lid van het zogeheten kwaliteitsteam van de Regiovisie Groningen-Assen, het voor Nederlandse begrippen unieke samenwerkingsverband van twaalf gemeenten en twee provincies. Die willen hun woningbouwplannen en investeringen in natuur, landschap en infrastructuur zo goed mogelijk onderling afstemmen. Op die manier hopen ze met elkaar het mooiste woon-, werk- en leefmilieu van het land tot stand te brengen.
‘Hartstikke effectief’ noemt Michel het, om samen met Dirk Sijmons en Arnold Reijndorp – de andere leden van het kwaliteitsteam – commentaar te geven op de plannen van de deelnemende partijen. ‘We leggen elk voorstel langs de meetlat van de oorspronkelijke ambities, en dan stellen wij vragen als: Waarom wil je daar nou een weg? Je haalt er alleen maar bestaande kwaliteiten mee onderuit. En nodig is-ie misschien ook niet. Of: Waarom zou daar een haventje moeten komen? Dat past helemaal niet bij de geschiedenis van die plaats. Dat kan bevrijdend werken, vaak gaan mensen opgewekt weer bij ons vandaan.’
Ommekeer
We spreken Michel aan de vooravond van beraadslagingen in de betreffende gemeente- en provinciebesturen over de vraag: hoe verder met de woningbouw, nu veel projecten in de regio door de recessie zijn stilgevallen? Toen Noorderbreedte precies twee jaar geleden aan betrokkenen vroeg in hoeverre de crisis de regioplannen in de war stuurde, meende toenmalig gedeputeerde Marc Calon dat er sprake was van hooguit ‘tijdelijk ongemak’. Daar denkt de stuurgroep van de Regiovisie inmiddels anders over. Volgens het kwaliteitsteam is het zelfs tijd voor een ommekeer in de aanpak van de woningbouw.
De afgelopen twee jaar repte het team in brieven van een ‘urgente problematiek’. Het kwaliteitsteam acht het niet realistisch, schreef het onlangs nog, dat de woningmarkt zich op korte termijn sterk zal herstellen. En ook in het geval van een aantrekkende markt zal de oude situatie niet terugkeren. Lees: de situatie waarin er voor bijna alle nieuwbouw wel kopers te vinden waren en de overheid dus flink kon regelen waar de meeste mensen zouden komen te wonen.
‘Tot nu toe is het altijd gelukt’, zegt Michel. ‘Dat je zei: we gaan de mensen dáárheen sturen, en dat ze dan ook dáárheen gingen. Er was vraag genoeg. Maar nu kopers wegblijven, er waarschijnlijk geen inhaalvraag komt en niet duidelijk is hoe de woningvraag in de regio zich op den duur zal ontwikkelen, kun je niet op de oude voet verder. Wij zijn de eerste ruimtelijke adviseurs die ruiterlijk zeggen: “We weten het niet, maak daarom verschillende scenario’s, zorg dat je flexibel blijft.”’
Drama
Voor verschillende gemeenten is de afgenomen woningbehoefte een regelrecht drama. Zij lijden zware verliezen op de gronden die ze kochten ‘op de groei’. Zo zit de gemeente Groningen omhoog met Meerstad, waarvoor vele hectares landbouwgrond aan de oostkant van de stad zijn verworven. Dit jaar zijn de eerste kavels verkocht, maar de uitvoering verloopt veel trager dan de bedoeling was. Een jaar of vier geleden had Meerstad nog de naam een nationaal voorbeeldproject te zijn.
De aanvankelijk geplande tienduizend woningen zouden temidden van een ongekende partij groen komen te liggen, nabij een groot meer (voor recreatief gebruik en als waterberging), en een snelle vervoersverbinding krijgen met de stad. Het publiek-private plan kwam voort uit de gestelde bouwdoelen binnen de regio destijds, en vanuit een klassieke maakbaarheidsgedachte: concentreer de verstedelijking van de regio langs de twee assen Leek-Groningen-Hoogezand en Groningen-Assen. Dat moest een keur aan uitbreidingsplannetjes bij allerhande dorpen voorkomen, en tevens de open ruimte sparen. Ook zou er zo een geweldig, gloednieuw landschap in de plaats komen van het vermeende versukkelde land tussen stad en Slochteren. Win, win, win, zo leek het.
Deze denkwijze heeft echter zijn tijd gehad, valt op te maken uit verschillende adviezen van het kwaliteitsteam. Veel meer dan tot dusver moet voortaan de vraag bepalend zijn voor de locaties, het volume en de snelheid van de woningproductie, schrijven de adviseurs aan de regiobestuurders. Michel: ‘Ook bij de bestaande plannen is het noodzakelijk te kiezen voor de locaties die de markt, de woningvragers, het meest aanspreken. Niet alles kan doorgaan.’ Betekent dat bijvoorbeeld dat de gemeente Groningen er goed aan zou doen het moeizame Meerstad (gedeeltelijk) op te geven en zich te richten op het vrijgekomen Suikerunie-terrein? Dat is immers kleiner, dichter bij de binnenstad met al z’n voorzieningen en dicht bij de snelwegen. Michel: ‘Die afweging is aan de gemeente.’
Woonwensen
Woningbouwplanning leek tot dusver op varen met een motorboot: strak tempo, recht op het doel af. Vanaf nu is het eerder zeilen geblazen, vat Michel de nieuwe strategie samen. Of, zoals het in een advies van begin dit jaar staat: ‘Maak de factor tijd tot bondgenoot. Dit betekent een andere manier van ontwikkelen: Slow development, waarbij meer uitgegaan wordt van bestaande kwaliteiten en karakteristieken.’
Is de Regiovisie met dat laatste terug bij af? Overal een beetje bouwen, in plaats van heel veel op een beperkt aantal (nieuwe) locaties? ‘Helemaal niet’, antwoordt Michel. ‘Je hoeft zeker niet alles aan de markt over te laten. Maar de troefkaarten, de beste locaties bij steden en kernen, moeten zo goed mogelijk worden uitgespeeld.’
Ook het College van Rijksadviseurs, onder wie rijksbouwmeester Liesbeth van der Pol, pleit ervoor nieuwbouw te concentreren in bestaand bebouwd gebied, dorp of stad, juist om het open landschap te sparen. Tegelijk zou op die manier een gevarieerder aanbod van woonmilieus kunnen ontstaan, waarbij geprofiteerd wordt van bestaande voorzieningen en structuren.
Dat de woonvoorkeuren van mensen heel divers zijn, blijkt onder meer uit een eind 2010 gepresenteerd Woonwensenonderzoek, uitgevoerd in opdracht van de Regiovisie. Zo is er in de regio Groningen-Assen vraag naar ‘excellent’ wonen, bijvoorbeeld rond het weelderige Haren, naar nieuwbouw bij de grotere dorpen (‘volledige kernen’), naar stadse milieus en ook naar wonen aan de oostkant van Groningen, mits zo’n nieuwe wijk kleinschalig van opzet is en een zeer gunstige prijs-kwaliteitsverhouding kent. Zestig procent van de verhuizingen blijkt zich trouwens binnen de eigen kern af te spelen.
Over het algemeen, valt verder op te maken uit het Woonwensenonderzoek, hechten mensen qua woonomgeving (stedelijk of landelijk) aan zowel gemaksvol (voorzieningen) als karaktervol (sociale samenhang, sfeer, groen, ‘uitstraling’). Kwaliteiten die zich pas op de langere termijn zullen manifesteren in Meerstad. Hetzelfde geldt voor het plan De Groene Compagnie, een toekomstig woongebied bij Hoogezand. Drieduizend huizen in een zee van deels nieuw landschap, is hier het idee. Stukje bij beetje zouden die in minstens twintig jaar tijd gebouwd moeten worden. Maar het mag ook langer duren: een duidelijk eindbeeld ontbreekt bewust. Dit bij uitstek organische plan stemde het kwaliteitsteam aanvankelijk enthousiast. Maar kortgeleden bleek De Groene Compagnie toch te ambitieus. ‘Het project is in een kritische fase beland’, schreven teamvoorzitter Sijmons c.s. in janauari van dit jaar aan de stuurgroep van de Regiovisie. Het minimum aantal te bouwen woningen van veertig tot vijftig per jaar ‘kan niet langer gegarandeerd worden’.
In de komende maanden moet blijken of de betrokken overheden zich kunnen vinden in de ideeën van het kwaliteitsteam. Hebben de adviseurs verder ook een reddingsplan voor de gronden die gemeenten aankochten maar waarop de komende tijd niet zal worden gebouwd? ‘Ons voorstel is om daar vast aan de gang te gaan met kleinschalige, flexibele alternatieve programma’s’, zegt Michel. ‘Ga experimenteren met nieuwe concepten. Zoals betaalbare koopwoningen op de groei, die later aan/naar alle kanten uit te breiden zijn. Plan daar geen honderd of duizend van, maar een klein aantal. Als het een succes blijkt, doe je het nog een keer. Houd het klein, houd het flexibel, houd het dorps.’
