Vraag naar woonkwaliteit
De welvaart en mobiliteit van huishoudens neemt alsmaar toe. Ook is er een groeiende kwaliteitsvraag naar ruimte, zowel in de woning zelf als ook in de woonomgeving. De behoefte aan rustige, veilige woonmilieu’s met een eigen identiteit en sociale coherentie groeit. Daar komt nog bij dat in de Groningse context van kleine afstanden en goede verbindingen het stadsrand-woonmilieu behoorlijke concurrentie ondervindt van het suburbane milieu. Een en ander leidt tot een grote vraag naar suburbaan en landelijk wonen. Uit landelijk onderzoek blijkt dat slechts circa 20% van de toekomstige uitbreidingsvraag heeft betrekking op echt stedelijk wonen: dat wil zeggen wonen op loopafstand van de binnenstad.
Vernieuwingsopgave
De grote vraag naar landelijk/suburbaan wonen …
Vraag naar woonkwaliteit
De welvaart en mobiliteit van huishoudens neemt alsmaar toe. Ook is er een groeiende kwaliteitsvraag naar ruimte, zowel in de woning zelf als ook in de woonomgeving. De behoefte aan rustige, veilige woonmilieu’s met een eigen identiteit en sociale coherentie groeit. Daar komt nog bij dat in de Groningse context van kleine afstanden en goede verbindingen het stadsrand-woonmilieu behoorlijke concurrentie ondervindt van het suburbane milieu. Een en ander leidt tot een grote vraag naar suburbaan en landelijk wonen. Uit landelijk onderzoek blijkt dat slechts circa 20% van de toekomstige uitbreidingsvraag heeft betrekking op echt stedelijk wonen: dat wil zeggen wonen op loopafstand van de binnenstad.
Vernieuwingsopgave
De grote vraag naar landelijk/suburbaan wonen is niet nieuw en heeft de afgelopen decennia sociale en ruimtelijke gevolgen gehad in de provincie. Zo blijken de meeste plattelandsgemeenten in Groningen structurele migratiewinsten te kennen ten opzichte van de stad Groningenen/of een of meerdere streekcentra. Het zijn met name de draagkrachtigen die de steden verruilen voor het platteland, terwijl de kansarmen/werkzoekenden zich steeds meer in de steden concentreren. Werkzoekenden zijn veelal bereid om over langere afstanden te verhuizen vanwege een baan. Het is dan ook niet voor niks dat de door economische overwegingen ingegeven migratieverliezen die onze provincie leidt aan de rest van het land (excl. Drenthe) sinds 1992/1993 vrijwel volledig voor rekening komen van de stad Groningen en de streekcentra Appingedam, Delfzijl, Hoogezand-Sappemeer, Stadskanaal, Veendam en Winschoten. De aantrekkingskracht van het landelijk, resp. surbaan wonen vertaalt zich voorts in een sterke stijging van de huizenprijzen op het platteland.
De beperkte vraag naar stedelijk wonen in combinatie met het hoge aandeel van de sociale sector in de bestaande voorraad van de steden maakt dat beheersproblemen (o.a. leegstand en verpaupering) in de bestaande voorraad met name optreden in de stad Groningen en de streekcentra. De ‘vernieuwingsopgave’ is hier dan ook het grootst.
Delfzijl
Deze plaats kent de grootste beheersproblemen. De grote nieuwbouwvraag die Delfzijl nog kent, ondanks jarenlange migratieverliezen, is wat dat betreft een veeg teken: mensen die het kunnen betalen willen blijkbaar de bestaande voorraad verlaten. Hoewel de corporatie meer sloopt dan gepland daalt de leegstand niet. De buurgemeente Appingedam en het Oldambt (m.n. Winschoten en Scheemda) profiteren. Appingedam en het Oldambt zijn ieder voor 40% en gezamenlijk voor 80% verantwoordelijk voor het totale migratieverlies dat Delfzijl kent t.o.v. de rest van de provincie.
Het is niet zo dat het gehele Groninger platteland floreert. Met name in de gemeenten De Marne, Eemsmond en Loppersum is de situatie zorgelijk. Er is nog steeds sprake van een problematiek zoals die zich in de tachtiger en begin negentiger jaren over de hele linie voordeed buiten het marktgebied van de stad Groningen: aantasting van de leefbaarheid door structurele, omvangrijke en selectieve vertrekoverschotten in combinatie met een lage bouwproductie. Zeer recent lijkt hierin overigens een kentering te komen. Als gevolg van het restrictieve beleid dat de provincie rond de stad Groningen gevoert wijken steeds meer consumenten uit naar dit gebied. Dit vertaalt zich in het aantrekken van de woningbouw, een verbetering van de migratiebalans en een sterke stijging van de huizenprijzen.
Oost-Groningen in de lift
Oost-Groningen heeft het imago van een probleemgebied. Hoge werkeloosheid, structureel vertrek van jongeren die werk zoeken, een inmiddels vergrijsde bevolkingsopbouw en een weinig populair woongebied. Dit imago is evenwel hard aan herziening toe. Want het gaat de goede kant op met Oost-Groningen. De woonomgeving in het gebied is inmiddels ingrijpend verbeterd als gevolg van de ‘miljoenen-operatie’ van de herinrichting. Het doortrekken van de A7 richting Duitsland heeft de bereikbaarheid van het gebied bevorderd. De groei van de werkgelegenheid in gemeenten als Veendam en Stadskanaal ligt inmiddels boven het gemiddelde in Noord-Nederland. Vanaf 1992 is de migratiebalans weer positief. En de woningproductie is veel omvangrijker dan waar de provincie bij de streekplanherziening nog van uitging. De verliezen aan Drenthe om woonredenen zijn sterk gereduceerd en de plattelandsgemeenten in het gebied blijken inmiddels een duidelijke aantrekkingskracht uit te oefenen op de rest van ons land. Dat geldt in het bijzonder voor Westerwolde (Vlagtwedde en Bellingwedde) dat 75% voor z’n rekening neemt van het vestigingsoverschot dat het Oost-Groningse platteland kent ten opzichte van overig Nederland (buiten het Noorden). De aantrekkingskracht van Oost-Groningen blijft niet beperkt tot ver weg gelegen gebieden. Zo zijn er verliezen van de stad Groningen aan het Oost-Groningse platteland, van Hoogezand aan Veendam, van Delfzijl aan het Oldambt en van Emmen en Borger-Odoorn aan Vlagtwedde.
Stadskanaal dreigt bij de vernieuwingsopgave danig ‘in de wielen te worden gereden’ door het soepele bouwbeleid dat de provincie Drenthe voert voor de kernen gelegen in de aangrenzende Hunzelaagte.
Nieuwbouw en vernieuwing voorraad
In het licht van de grote kwaliteitsvraag is vernieuwing van de bestaande voorraad van met name de steden noodzakelijk. Dit vereist regionale afstemming tussen nieuwbouw en herstructurering van de voorraad. De omvang van de totale nieuwbouw kan zondermeer op peil blijven maar er moet meer ingezet worden op vervangende nieuwbouw op slooplocaties en op koppeling (kwantitatief en kwalitatief) van nieuwbouw op uitleg met de herstructurering. Randvoorwaarde daarbij is dat per regio de groei van de woningvoorraad in overeenstemming wordt gebracht met de te verwachten groei van het aantal huishoudens op straffe van een verdere stijging van de leegstand. ‘Daarbij doet een keus voor concentratie van de groei in bijvoorbeeld de steden of schakelkernen, danwel voor spreiding over de regio, in principe niet terzake. De uiteindelijke afweging terzake zal gemaakt moeten worden vanuit argumenten die met name vanuit andere sectoren worden ingebracht. Denk aan beperking mobiliteit, behoud landschap, leefbaarheid platteland, etc.’ Het volledig honoreren van de vraag naar nieuwbouw op uitleg, bijvoorbeeld om eventuele verliezen aan Drenthe tegen te gaan, is geen optie: daarmee tekent de provincie het failliet van de bestaande voorraad in de stad Groningen en de streekcentra. In de praktijk betekent dit een zeer forse leegstand, grote leefbaarheidsproblemen in grote delen van de bestaande woningvoorraad en verdere marginalisering van de sociale huursector en van de corporaties. Hierdoor zal ook de aantrekkelijkheid van Groningen als woonprovincie in het geding komen, met alle gevolgen vandien voor de bevolkingsontwikkeling. De huidige problematiek in Delfzijl illustreert dit nog eens overduidelijk.
Restrictief en stimulerend beleid hand in hand
De grote vraag naar landelijk en suburbaan wonen kan de stedelijke vernieuwing flink in de wielen rijden. Het verleden heeft ons geleerd dat als er niet aan deze vraag voldaan wordt de mensen in grote getale naar Drenthe verhuizen. De steden zullen dan ook hoogwaardige producten moeten bieden voor de suburbane consument Soms kan het noodzakelijk zijn voorafgaande aan de woningbouw eerst de landschappelijke setting van de stedelijke uitleg aantrekkelijker te maken. Een voorbeeld van een goed product is de locatie Langebosch in Veendam. Restrictief beleid buiten de steden is nodig ter ondersteuning van de stedelijke vernieuwing. Maar dit is zeker niet voldoende. Ook afspraken over de omvang en de fasering van het stedelijke nieuw- en vernieuwbouwprogramma zijn noodzakelijk. Dit vereist een sturende rol van de provincie die alleen haalbaar is als de inzet van het restrictieve R.O.-instrumentarium wordt gekoppeld aan de ondersteuning van de overeengekomen programma’s d.m.v. van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV).
Overigens kan concentratie van bevolking en woningbouw in de steden een steun in de rug vormen bij de noodzakelijke vernieuwing van de bestaande voorraad. Met extra nieuwbouw kan geld verdiend worden dat ingezet kan worden voor de stedelijke vernieuwing. In het licht van de grote vraag naar landelijk wonen zal zo’n concentratie-beleid op het platteland ongetwijfeld leiden tot forse prijsverhogingen van bestaande woningen. Dit zal tot verdringing leiden van de minder draagkrachtige woningzoekenden die (nog) op het platteland wonen.
Inspelen op vraag naar landelijk wonen
Door in te spelen op de vraag naar landelijk wonen wordt de aantrekkingskracht van onze provincie voor huishoudens vanuit de Randstad/rest Nederland vergroot. Voorwaarde is wel dit niet mag leiden tot een verdere groei van de leegstand in de bestaande woningvoorraad. Concreet betekent dit: ruimte bieden aan kwalitatief hoogwaardige producten op het platteland, met een nadruk op het topsegment. In Nederland is er nauwelijks aanbod van landhuizen op echt grote kavels, terwijl de welvaartsgroei leidt tot een steeds grotere vraag. In Groningen hebben we de ruimte om deze vraag te bedienen. In de vorm van borgwonen in Slochteren en natuurlijk met de Blauwe Stad wordt daar door de provincie al flink op ingezet. Om de aantrekkelijkheid van het platteland als woongebied ook op langere termijn te kunnen waarborgen moet nieuwbouw zorgvuldig worden ingepast, zowel stedebouwkundig (geen puisten) als architectonisch (geen witte schimmel). Overigens zou het een goede zaak zijn als een deel van de winst die resulteert uit de extra woningbouw op het platteland wordt ingezet voor de noodzakelijke vernieuwing van de bestaande woningvoorraad van de steden.
Regiospecifieke aandachtspunten:
Marktgebied stad De Regiovisie staat hier centraal. Voor gemeenten Marum en Grootegast moet een terughoudend bouwbeleid worden geformuleerd dat aansluit bij het Regiovisie-/ORG-beleid en dat tevens rekening houdt met de relatie die deze gemeenten hebben met de provincie Friesland.
De Marne/Eemsmond/Loppersum In dit gebied staat de provincie voor een fors dilemma. In verband met de eerder geschetste problematiek is het gewenst in dit gebied een soepel bouwbeleid te voeren waardoor er een eind kan komen aan de omvangrijke migratieverliezen. Tegelijkertijd zal zo’n beleid een bedreiging vormen voor de Regiovisie. Want het is moeilijk uit te leggen aan suburbane gemeenten rond de stad waarom voor hen een zwaar restrictief beleid wordt gevoerd terwijl even verderop gewoon gebouwd kan worden voor de marktvraag. Gevolg zal immers zijn dat de consument gaat uitwijken. Daar komt nog bij dat de Regiovisie juist kiest voor concentratie van activiteiten in de centrumkernen Zuidhorn, Winsum, Bedum en Ten Boer teneinde deze een schakelfunctie te kunnen laten vervullen in het landelijk gebied ten noorden van de stad Groningen. Een oplossing voor dit dilemma zou gelegen kunnen zijn in de kwaliteitseisen die gesteld worden: biedt alleen extra ruimte voor grote vrijstaande villa’s/borgen/landgoederen (zie b.v. Usquert) op zeer ruime kavels in een prijsklasse die primair betaalbaar is voor mensen van buiten de provincie.
Appingedam/Delfzijl De problematiek zoals die zich in Delfzijl voordoet is dermate ernstig dat een zware provinciale beleidsinzet noodzakelijk is. De bestaande afspraken met de gemeente Delfzijl zijn onbevredigend. Deze leiden ertoe dat de eerstkomende jaren de locaties waar woningen gesloopt zijn braak blijven liggen. Voor de leefbaarheid van de betreffende stadsdelen is dat niet acceptabel. Delfzijl zal de nieuwbouw tot 3 ton op de uitleg moeten temporiseren ten gunste van nieuwbouw op slooplocaties. Extra nieuwbouw in Delfzijl, bovenop de afgesproken aantallen, mag pas worden toegestaan als daar ook extra sloop tegenover staat. In de omgeving moet concurrerende nieuwbouw zoveel mogelijk worden beperkt. Gezien de ernst van de problematiek is het gewenst te komen tot een totaal-visie voor het gebied Eemsmond-Oldambt.
Oost-Groningen Inzet voor Oost-Groningen moet zijn een verdere voorzetting van de positieve ontwikkeling die deze regio doormaakt. Twee beleidsitems staan centraal in deze regio: de vernieuwing van de bestaande voorraad in de streekcentra Veendam, Winschoten en Stadskanaal en de realisatie van de Blauwe Stad. De woningbouw in de Blauwe Stad dient gericht te worden op het topsegment in de woningmarkt voor kopers buiten de provincie: vrijstaande villa’s op zeer ruime kavels. Voorts zijn afspraken met de provincie Drenthe noodzakelijk over het bouwbeleid in de aan Oost-Groningen grenzende kernen. Het landelijk wonen op zand in het kleinschalige, besloten landschap van Westerwolde blijkt in trek te zijn bij mensen van buiten onze provincie. Deze kans kan worden benut door het bieden van extra bouwmogelijkheden. Evenals bij de Blauwe Stad is het daarbij zaak dat ingezet wordt op topsegment (zie b.v. Bellingwolde). Zo kan worden voorkomen dat er een bedreiging ontstaat met de vernieuwingsoperatie die in gang wordt gezet in de de nabijgelegen streekcentra Winschoten, Stadskanaal en niet te vergeten Emmen.
Samenvatting
Inzet van het nieuwe provinciale omgevingsplan zou moeten zijn om in een context van voortschrijdende sociale tweedeling tussen stad en platteland en een groeiende vraag naar woonkwaliteit de stedelijke vernieuwing te laten slagen en tegelijkertijd de aantrekkelijkheid van de provincie te vergroten door in te spelen op de vraag naar landelijk wonen.
